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道可特解读 | 从司法实践角度探讨《竣工验收备案表》是否为法定交房条件

摘要:由于房屋预售制度的施行,开发商须按照《商品房买卖合同》中约定的期限交付房屋。然而现实中,由于房屋建筑过程中存在很多不可控因素,为了规避逾期交房带来的风险,开发商通常在未取得《竣工验收备案表》时就通知业主交房,业主则多以不够房屋交付条件为由拒绝收房,而司法实践对此问题的裁量尺度不一。道可特律师事务所公司业务团队将通过检索竣工验收相关案例,从司法实践角度对《竣工验收备案表》是否为法定交房条件进行探讨,并针对相关情形提出建议。

通过在聚法案例中检索关键词“竣工验收备案”,可以看到,相关纠纷涉及的案由主要集中在商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷以及房屋买卖合同纠纷。从2012年开始,相关纠纷数量达到一种井喷式的增长,仅2015年各级法院就审判了两万七千余件案件。通过审理程序我们可以清晰得知,五成多的一审案件都经过了二审程序的审理,从侧面也反映了竣工验收备案相关问题的不确定性和复杂性。

(以上图表数据来源:聚法案例)

一、关于竣工验收及备案的相关法律规定

根据《合同法》第279条、《建筑法》第61条之规定:“……建设工程竣工验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”

《城市房地产开发经营管理条例》第十七条规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”第三十一条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用时,向购买人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。” 

《商品房销售管理办法》第三十条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。第三十二条规定:“”销售商品住宅时,房地产开发企业应当根据《商品住宅实行质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》,向买受人提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。”

《建设工程质量管理条例》第四十九条规定:“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。”

《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定:“建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门(以下简称备案机关)备案。”

根据对上述法条的研究,我们可以得出结论:关于交房条件,法律法规要求必须验收合格,建设单位须按照要求在规定时间内完成备案。但对于达到交房条件的验收合格文件到底是开发商主张的由建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》,还是业主主张的由质量监督管理部门出具的《竣工验收备案表》,上述法律法规并未给予我们明确的答案。因此,关于建设工程竣工验收备案的纠纷层出不穷。下面我们通过数个案例,以此窥探司法实践中法院对此问题的态度。

二、《竣工验收备案表》是否为法定交房条件的司法认定

通过梳理裁判文书网有关案例,不同地域不同级别的法院对此观点的态度也不尽一致,大体持以下两种观点。

(一)认为《竣工验收备案表》并非法定交房条件,业主不能以此主张开发商交房违约。

案例一:《余天兰与东莞市益田奥城房地产投资有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案》,东莞市中级人民法院认为:“关于案涉商品房是否已符合交付使用条件的问题。《中华人民共和国城市房地产管理法》第二十七条第二款规定:“房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。”《中华人民共和国建筑法》第六十一条规定:“交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。”国务院2000年1月30日颁布实施的《建设工程质量管理条例》第十六条第一款规定:“建设单位收到建设工程竣工报告后,应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。”该条第三款还规定:“建设工程经验收合格的,方可交付使用。”从以上规定可以看出,对于建设工程竣工验收,目前国家实行的是竣工验收备案制度,由建设单位负责组织设计、施工和工程监理等有关单位进行竣工验收,工程经竣工验收合格取得《工程竣工验收报告》,应视为已符合国家规定的交付使用条件,可以交付使用。建设单位组织有关单位进行竣工验收合格后向建设行政主管部门申请办理的备案手续,只是建设行政主管部门履行监督及对验收文件备案的职责过程,建设行政主管部门并非工程的验收主体。本案中,涉案商品房已于2010年11月26日经竣工验收合格,并于2010年12月31日经东莞市住房和城乡建设局竣工验收备案,符合可以交付使用的条件。双方《商品房买卖合同》约定的交付使用条件是该商品房经验收合格,故涉案商品房现已符合双方约定的交付使用标准,可以交付使用。益田公司在竣工验收后于2010年12月11日通知余天兰收楼,该通知行为符合双方约定,合法有效。”

案例二:《袁辉与武汉外经房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷上诉案》,武汉市中级人民法院认为:“对于商品房何时具备交付条件,《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国建筑法》及国务院颁布的《建设工程质量管理条例》等法律、法规的规定是“验收合格”。建设部颁布的《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》属于部门规章,并非法律或行政法规,在当事人约定与该规定不一致时,应以约定为准。本案中,双方当事人签订的《武汉市商品房买卖合同》将交房条件约定为合同第九条确定的除第四项“完成商品房项目竣工交付使用相关手续”外的九项条件,即在双方约定的交房期限前,完成规划、单体工程质量、消防、人防、燃气等专项验收,涉案房屋在约定的交付期限前完成了单体工程质量、消防、燃气、规划等专项验收,且均为合格,诉争房屋符合双方签订的合同第九条约定的交房条件,故袁辉上诉提出外经房地产公司就涉案房屋仍未办理商品房竣工交付备案手续,不符合交房条件的上诉理由,不能成立。”

(二)认为《竣工验收备案表》属于法定交房条件,未取得《竣工验收备案表》不得交付使用。

案例三:《王耀昌与广州花都雅居乐房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷上诉案》,广州市中级人民法院认为:“根据《建设工程质量管理条例》第四十九条第一款规定,建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法》第四条规定,建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门(以下简称备案机关)备案。该办法第六条第一款规定,备案机关收到建设单位报送的竣工验收备案文件,验证文件齐全后,应当在工程竣工验收备案表上签署文件收讫。可见,建设单位在建设工程竣工验收合格后应当履行向相关行政主管部门办理备案登记的义务。据此,可以认定取得《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案表》是房屋交付的法定条件。”

案例四:《珠海市南福房产开发有限公司与杨素华商品房预售合同纠纷上诉案》珠海市中级人民法院认为:“本院认为,涉案合同中约定的交付条件即建设单位组织的竣工验收及消防验收,未包括规划等验收,低于法律规定的验收合格条件,因此涉案合同约定的交房条件有违法律规定,本院对该约定的效力不予确认。根据《中华人民共和国建筑法》第六十一条、《城市房地产开发经营管理条例》第十七条、第十八条、《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》第四条等相关规定,结合目前我国房地产开发管理实践,竣工验收是房屋交付使用的必经环节,而房屋经竣工验收合格的标志是取得工程竣工验收备案表,因此,认定房屋竣工验收合格及房屋具备法定交付条件的标准均应是以已取得政府有关部门颁发的《建设工程竣工验收备案表》为交付房屋的法定条件。因此原审法院以建设单位取得竣工验收备案表作为认定房屋具备交付条件的标准并无不当,本院予以维持。”

案例五:《海南欧博房地产开发有限公司、张和义与海南欧博房地产开发有限公司、张和义商品房预售合同纠纷申请再审案件》,最高人民法院认为:“关于商品房交付条件的理解问题。根据《建设工程质量管理条例》第四十三条第一款关于“国家实行建设工程质量监督管理制度”、第三款关于“县级以上地方人民政府建设行政主管部门对本行政区域内的建设工程质量实施监督管理”的规定,为了加强对建设工程质量的管理、保证建设工程质量以及保护消费者合法权益,对包括商品房在内的建设工程质量应由县级以上人民政府建设行政主管部门和其他有关部门行使监督管理职能。《建设工程质量管理条例》第四十六条第一款还规定:“建设工程质量监督管理,可以由建设行政主管部门或者其他有关部门委托的建设工程质量监督机构具体实施”。建设单位组织设计、勘察、施工、监理等部门进行的竣工验收并取得验收合格的确认文件,只是建设单位接收建设工程并交付使用应满足的基本条件。

另根据《建设工程质量管理条例》第四十九条关于“建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内,将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。建设行政主管部门或者其他有关部门发现建设单位在竣工验收过程中有违反国家有关建设工程质量管理规定行为的,责令停止使用,重新组织竣工验收”的规定,还应当由规划、环保、消防等部门予以认可并由建设行政主管部门等进行审查,最终以备案的方式确定建设工程质量符合国家要求和标准。因此,于本案而言,琼海市建设工程质量安全监督站质检站作为对建设工程行使监督管理职能的机构,对本案所涉商品房是否验收合格享有审查权和监督权,其出具的商品房竣工验收备案表是认定本案所涉商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件。”

三、结语

通过上述案例我们可以看到,不同法院对《竣工验收备案表》是否为法定交房条件的态度不一,归根结底在于法官对法条理解的不同。但购房者也并非只能“听天由命”,道可特律师事务所公司业务团队建议在与开发商签订《商品房买卖合同》之时,就要对交房条件约定的尽量详细,亦或直接使用建设部GF-2014-0171版《商品房买卖合同》。该合同第九条中,《竣工验收备案表》已经作为约定的交付条件之一,并列举和设定空白行以提示买卖双方当事人可进行补充约定其他特殊条件作为房屋交付的标准。如果事前没有做上述准备,购房者在遇到纠纷时,建议寻求专业律师的帮助,综合考虑法律、地方性法规以及管辖法院对此问题的态度,从而制定出最恰当的诉讼策略

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