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道可特视点 | 商品房买卖合同无效的规则解读

摘要:随着城镇化进程不断推进,商品房交易市场蓬勃发展,由此引发的商品房买卖合同纠纷不断上升,利益纠纷日趋复杂。一旦双方发生纠纷,合同的效力问题往往就成了争议的焦点。北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队根据相关法律规定,对该类典型案件的裁判规则进行详细解读,并总结实务中法院对此商品房买卖合同效力的认定及赔偿责任的承担问题,以期读者在进行商品房交易过程中规避风险,获得最大收益。

在聚法案例中检索关键词“商品房买卖合同纠纷”,我们可以看到,相关纠纷涉及的案由主要集中在商品房销售合同纠纷、商品房预售合同纠纷、房屋买卖合同纠纷。从2013年开始,相关纠纷数量达到一种井喷式的增长,仅2016年各级法院就审判了五万多件案件。通过审理程序我们可以清晰得知,四成多的一审案件都经过了二审程序的审理,从侧面也反映了商品房买卖合同纠纷问题的的不确定性和复杂性。

(以上图数据来源:聚法案例)

一、商品房买卖合同无效的相关法律规定

《合同法》第52条规定“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。”第58条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称“《解释》”)第2条规定“出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。”第5条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同。”第9条规定“出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:(一)故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明;(二)故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实;(三)故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”

关于商品房买卖合同无效及责任承担的法律规定主要就集中在《合同法》及最高院的该条司法解释中。具体而言,商品房买卖合同的效力首先要符合《合同法》中关于合同效力的规定,否则就是无效的。其次,作为一种特殊的买卖合同,《解释》中特别提到,出卖人取得商品房预售许可证明的义务,至少要在买受人起诉前取得。并且介绍了在特定情形下,合同被认定无效后,出卖人应承担的责任范围。下面我们从典型案例入手,以总结实务中法院对此类无效合同的裁判规则。

二、商品房买卖合同无效若干裁判规则

(一)双方签订的定向合同符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该合同的性质应当认定为商品房买卖合同。若双方在签订该定向合同时出卖人未取得商品房预售许可证明的,则该定向合同应当被认定为无效。

案例一:徐建与富临公司商品房买卖合同纠纷案件

裁判要旨:“富临公司与徐建签订的《商业网店定向建设合同》符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定,商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同,故双方签订的合同系商品房买卖合同。根据上述司法解释第二条规定,出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效。本案中,富临公司至今未能取得涉案房屋的商品房预售许可证明,因此徐建与富临公司签订的《商业网点定向建设合同》应认定为无效合同。”

(二)双方之间签订的商品房买卖合同无效后,买受人有权要求出卖人返还购房款并赔偿利息损失,但是对于因合同无效无法收房而另外租房产生的租金损失,因合同被确认为无效后,即不存在继续履行问题,买受人就不能再期待依据该无效合同取得合同中约定的房屋,那么基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。

案例二:徐建与富临公司商品房买卖合同纠纷案件

裁判要旨:“根据《合同法》第五十八条规定,合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。富临公司作为房地产开发公司,在明知未取得涉案房屋销售许可证明的情况下,与徐建签订《商业网点定向建设合同》,对合同无效的后果存在过错。徐建在明知富临公司没有取得诉争房屋预售许可证的情况下仍与其签订合同,对合同无效的后果亦存在过错,双方应当各自承担相应的责任。合同无效后,徐建已交付的共计为453万元的房款,富临公司应予以返还,同时富临公司应对徐建的合理损失予以赔偿,其标准应参照中国人民银行同期贷款利率计算,应按照徐建缴纳购房款之日起计算至判决确定的给付之日止。徐建要求按50%加收罚息没有法律依据,不予支持。”

“关于徐建主张富临公司赔偿租房损失问题,因徐建明知富临公司未取得诉争房屋而与其签订《商业网点定向建设合同》,徐建对合同无效、合同无法履行的风险应有所预见。合同被确认为无效后,即不存在继续履行问题,徐建就不能再期待依据该无效合同取得合同中约定的房屋,那么基于合同有效可以获得的利益不属于赔偿损失的范围。再者,该房屋租金属于徐建开办公司和批发中心的经营成本,并不是合同无效必然造成的损失,徐建诉请富临公司赔偿其房屋租金损失,没有法律依据。”

(三)买受人与出卖人签订的《认购协议》的性质被认定为商品房预售合同后,因出卖人未取得商品房预售许可证明导致协议无效的,若买受人不能够证明出卖人在签订协议时主张上存在故意隐瞒其未取得商品房预售许可证明的,则不能要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

案例三:内蒙古峰宇房地产集团有限公司与曹晓丽房屋买卖合同纠纷

裁判要旨:“峰宇房地产公司在对外销售涉案房屋时,与曹晓丽签订的是《房屋认购协议书》,在该协议书中并未载明峰宇房地产公司已经取得房屋预售许可证,且曹晓丽也未就是否取得房屋预售许可证的事实尽到核实义务,故曹晓丽不能证明峰宇房地产公司在签订协议时主观上存在故意隐瞒、欺骗的情形;另外,曹晓丽所举的电话录音,该内容也不能客观反映双方签订协议时,峰宇房地产公司存在故意隐瞒的情形。虽然《城市房地产开发经营管理条例》第二十七条规定了房地产开发企业预售商品房时负有出示商品房预售许可证明的义务,但是根据协议名称和内容来看,不能排除买受人在购买时,对所购房屋的情况已知情,在认为并不影响购买房屋最终目的的情形下而与开发商达成购买意向并签订《房屋认购协议书》。故本案的相关事实并不符合最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条的适用条件,曹晓丽要求峰宇房地产公司返还购房款一倍赔偿责任的诉讼请求并无事实依据,本院不予支持。”

(四)双方以房屋买卖的合法形式达到套取银行贷款的非法目的而签订的商品房买卖合同无效。商品房买卖合同无效后,买受人以其名义与银行签订的《个人住房抵押贷款合同》仍然有效,买受人仍应向银行承担偿还贷款及利息。

案例四:交通银行股份有限公司大连金州支行与徐晶金融借款合同纠纷

裁判要旨:“(1)本院查明如下事实:被告徐晶(买受人)未实际支付首付款,亦未实际向原告大连金州支行还款,该贷款实际上由第三方政鑫公司(出卖人)偿还,且在第三方政鑫公司将该房屋交付于第三人于忠鑫后,亦未向出卖人主张交付该房屋。上述一系列事实及证据已形成有效的证据链,足以证明徐晶与第三人政鑫公司之间的房屋买卖并非双方的真实意思表示,而是双方共同合意的以房屋买卖的合法形式达到套取银行贷款的目的,这一行为扰乱了正常的社会金融秩序,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第三款的规定,被告徐晶与第三人政鑫公司签订的房屋买卖合同应当认定无效。(2)鉴于徐晶与交行大连金州支行签订的《个人住房抵押贷款合同》中贷款部分不存在合同无效的法定情形,交行大连金州支行请求合同相对人徐晶偿还借款本息有事实根据和法律依据,应予以支持。”

综上所述,商品房买卖合同是否有效以及责任如何承担要对合同订立的形式、目的以及双方的是否存在过错、过错责任的分配等等因素综合考虑。北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队通过总结实务中的裁判规则,从实务的角度出发,以期读者在进行商品房交易过程中,履行好核实义务,把控好交易风险。

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