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道可特视点 | 次承租人优先购买权问题探析

摘要:我国《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定,承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同,在出租人出卖租赁物时,在同等条件下可优于其他人购买的权利。优先购买权的目的在于保护租赁关系稳定,维护承租方的利益。然而在实际情况中,存在着许多承租人承租房屋后再转租的情形,当房屋所有权人转让房屋,承租人和次承租人均主张自己享有优先购买权时,究竟是哪方享有优先购买权则成为一个值得探讨的难点。因此,道可特律师事务所争议解决团队将结合司法解释,从出租人与承租人之间的关系、地位方面对次承租人的优先购买权问题进行探析。

一、优先购买权的一般规定

从转租的性质和定义可以得知,转租行为是承租人再次将自己从出租人手中协议获得的租赁物转手给次承租人,即次承租人的权利来源于承租人,而承租人的权利来源于出租人的权利授权或转让(租赁物使用权)。优先购买权不是出租人与承租人在合同中的约定,而是法律的直接规定。由于法律只规定了承租人的优先购买权,强制要求出租人在转让租赁物的时在同等条件下强制要求将租赁物转让承租人的一种权利(出租人对租赁物处分权)限制。而在存在转租的情况下,次承租人是否享有优先购买的权利,法律并没有强制的规定。正是因为法律没有明确的规定,所以存在探讨的空间和必要。

1.转租人法律地位

我国合同法明确转租人的法律地位,对转租人合法权益进行保护。《合同法》第224条第一款规定:“承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。”根据该条法律规定可以明确:1. 承租人转租受法律保护,承租人转租利益受法律保护;2. 承租人转租后,出租人与承租人之间的租赁合同依然有效;3. 出租人与承租人依然履行双方合同约定的权利义务,即使因承租人转租后由次承租人造成出租人租赁物损失的,仍由承租人对出租人负责,承担赔偿责任。至于承租人对出租人承担违约责任(因违约造成出租人财产损失)后找谁赔偿,如何赔偿,是承租人的问题,与出租人无关。

可见,在出租人和承租人、次承租人之间,出租人和承租人的合同关系受合同法保护承租人将租赁物转租给次承租人,一般情况下仍由承租人对出租人负责(另有合同约定除外),次承租人不对出租人负责,出租人与次承租人之间无直接的权利义务关系。这样规定,既是保护出租人利益,减少租赁程序,同时也是保护承租人利益,维护承租人转租收益。同时,对于出租人、承租方和次承租方之间,也便于管理和协调,因为出租人出租给了承租人,出租人对出承租人的转租事宜、承租人与次承租人之间的关系就不再关注,这样便于简化交易程序,减少交易过程。而在转租过程中,与次承租人直接接触的也是承租人,次承租人根本不与出租人接触,这样也便于对次承租人相关租赁工作的对接和管理。

2.出租人与承租人之间的关系

在出租人与承租人、次承租人之间,之所以存在承租人与次承租人之间关系,是因为承租人本身的资源优势,承租人因为各方资源,包括信息资源、关系资源等自身其他资源,通过整合获得一定的优势,能够优先接触出租人,将租赁物承租,并在承担一定投资风险的情况下,通过自身资源将租赁物加价转租,从而获取差价或管理收益,这部分收益属于承租人的资源优势收益,而不是其将承租物业转租的对价,或者是将其与出租人之间的租赁合同转让与次承租人的对价。实际上,承租人与出租人之间的合同关系依然有效存在,双方之间的权利义务关系仍在正常履行,没有进行让渡或转移,确切的说,承租人的租赁权利和义务并没有因为次承租人实际租赁房屋,取得实际承租权而有减少或消灭。因为如果将承租人与转租人之间的合同视为对承租人与出租人之间权利义务的让渡或者转移的话,显然承租人已不能再享有其与出租人之间的权利义务关系,其与出租人之间的合同权利义务就不复存在,成为一纸废文。

当然,这里会出现一个问题,如果承租人与出租人之间的权利义务没有任何转让和让渡的话,次承租人怎么会取得租赁物的实际经营权呢?其取得租赁物实际经营权的权利来源是什么呢?道可特律师事务所争议解决团队认为,根据《合同法》关于转租的规定,法律在这里显然是将次承租人的权利义务视为一种类似于委托代理权的东西,由承租人将自己本身的租赁权利义务授权给次承租人代理租赁,所产生的权利义务关系由承租人对出租人负责,再由次承租人对承租人负责。

二、实践中的分歧

1.次承租人可以主张

北京市高院《关于审理房屋租赁合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第30条规定:“转租房屋的优先购买权行使主体如何确定?承租人经出租人同意转租租赁房屋的,承租人不再享有优先购买权,次承租人要求行使优先购买权的,应予支持;未经出租人同意转租租赁房屋,承租人或者次承租人要求行使优先购买权的,均不予支持”。

江苏省高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件若干问题的意见》第19条规定:“承租人经出租人同意转租租赁房屋的,承租人不享有优先购买权;次承租人要求行使优先购买权的,人民法院应予支持。未经出租人同意转租租赁房屋的,承租人或者次承租人要求行使优先购买权的,人民法院不予支持”。

北京、江苏高院关于此问题的答复如出一辙,原则是优先购买权保护的是实际使用人的合法权益,即:转租若经过出租人同意的,承租人不再享有优先购买权,该权利由租赁物的实际使用人即次承租人享有。这也与优先购买权的立法目的相吻合。按照上述规定,如果转租未得到出租人同意的,承租人或次承租人均不能主张优先购买权。其法理基础在于:按照《合同法》第224条的规定,承租人在未经过出租人同意的情况下转租的,出租人可以解除租赁合同,合同解除后承租人当然就不能主张优先购买权,次承租人因无权占有当然也就不能继续主张优先购买权。按照《最高院租赁合同司法解释》第16条的规定,擅自转租的出租人可以主张转租合同无效,合同无效的,次承租人当然不能享有优先购买权。

2.次承租人不可以主张

上海市高院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷办案要件指南》第十七条规定:“承租人以优先购买权受到侵害为由,要求出租人承担赔偿责任的,应当提供存在实际损害的要件事实。【说明】优先购买权系附随于房屋租赁关系的产生而发生的一种附从性权利、不确定权利或机会权利,需要相对人的协助方能实现,并不能直接支配权利,优先购买权属于债权范畴。既然优先购买权属于债权,那么该债权相应的权利义务仅应存在于相对人之间,不具有对世性,当承租人优先购买权受到侵害时,承租人不能依据优先购买权来对抗出租人与第三人之间的买卖合同效力,只能根据《租赁纠纷解释》第二十一条的规定,要求作为相对方的出租人承担相应的赔偿责任。承租人主张损害赔偿时,要提供相应的证据,以证明存在实际损害的要件事实”。

其实上海高院对该问题并未明确约定,我们推测既然上海高院将优先购买权定性为“债权”,根据债权的相对性原则,债权只能向同一法律关系中的相对人主张;“优先购买权”肯定是向出租人主张的,而与出租人发生法律关系的,是承租人,无论该转租是否经过出租人的同意。因此,从权利性质上来讲,主张优先购买权的,只能为出租人下一手的“承租人”。

三、次承租人不应享有优先购买权

首先,在不存在转租的情况下,承租人享有优先购买权是无异议的,那么,在存在转租的情况下,次承租人权利来源于承租人的授权(或者所谓的权利出让),除非存在明确的授权或权利出让,否则次承租人显然不能取得承租人的优先购买权,这也证实了,如果在承租人都不享有优先购买权的情况下,次承租人显然是更加不具有优先购买权的。因为次承租人获得的权利来源于承租人,其不可能跳过权利来源人(承租人)而获得无缔约的最终来源者(出租人)的权利。所以,根据权利来源的理论,次承租人不可能在承租人不享有优先购买权的情况下获得超过承租人所获得的权利。

其次,从维护租赁关系稳定的角度来说,次承租人也不应享有优先购买权。在优先购买权发生之前(即出租人尚未打算转让租赁物之前),就已经存在出租人、转租人、次承租人三方关系,三方关系已经是稳定、协调的(否则必将产生矛盾,不可能存续)。在优先购买权存在之后,如果单纯将优先购买权赋予了次承租人,次承租人直接变成承租人,就相当于单方强制把承租人从原有租赁体系中剔除,破坏了原有租赁关系,必然会导致原利益体系的瓦解,招致承租人的反对。承租人的资源优势不复存在不说,承租人的为资源优势付出的成本是否能够得到补偿尚不得而知。在此情况下,如果简单赋予次承租人享有优先购买权,不但原有租赁关系、原有租赁利益体系受到破坏,承租人的利益显然无法保护和补偿,这必然会产生更多的纠纷和动乱。

再次,次承租人获得优先购买权是否有利于保护依赖关系、节约社会资源也有待商榷。承租人通过自己的资源优势将承租物业转租,承租人亦会对租赁物产生信赖,该信赖的产生也是其对自己优势资源的回报。如果承租人享有优先购买权,在其通过优先购买权获得租赁物业后,其地位从承租人变成租赁物所有人,根据买卖不破租赁原则,在原有租赁物权属变动的情况下,其作为次承租人,享有优先承租的权利,此时的次承租人地位自然从次承租人变成了承租人。次承租人依然可以继续使用租赁物,对其对租赁物的信赖不会产生任何影响,对其资源也不会造成任何破坏。

综上所述,道可特律师事务所争议解决团队认为次承租人享有优先购买权、甚至享有优先与承租人的购买权的理由不能成立,相反,由次承租人获得优先购买权反而不利于维护原有稳定租赁关系,不利于维护承租人合法权益,同时也加大了对出租人权利的干涉,限制了缔约自由。所以,优先购买权应由承租人享有,次承租人不应享有优先购买权。

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