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房产税究竟怎么收?——共性与特性相结合

前言:狭义房产税,即针对城镇住宅在保有环节的征税,最早起源于欧洲。随着时代的发展,个人财富的不断积聚,大多数国家都实行了房产税制度,并且有四个共性的制度性安排。一是所有的工商业住房和个人住房,都会按照评估值征税。二是在所有国家的房产税制度都安排有一些税收优惠。三是房产税的性质属于地方税,它的收入归属于地方政府。四是房产税的税基确定相当复杂,需要建立完备的税收征管模式。北京市道可特律师事务所地产与基础设施团队将对我国房产税立法现状进行分析,并从共性和特性相结合角度,对制定有中国特色的房产税征税制度提供参考。

 一、我国房产税立法现状 

我国到目前为止还没有像大多数国家一样实施房产税制度,但上海、重庆已于2011年1月28日开始试点房产税:上海征收对象为本市居民新购房且属于第二套及以上住房和非本市居民新购房,税率暂定0.6%;重庆征收对象是独栋别墅高档公寓,以及无工作户口无投资人员所购二套房,税率为0.5%-1.2%。关于我国究竟如何制定房产税征收制度,大多数人认为应在参考国际共性的基础上,从中国国情出发,既能起到筹集财政收入的作用,又能收到调节收入分配、促进社会公平的积极效应。

中国共产党十八届三中全会决定里提出要适时推进房产税改革;十九大报告也提出要加快建立地方税体系,两会期间财政部副部长史耀斌也明确表示,房产税现阶段处于起草和完善房产税法律草案阶段。

我们将从共性的角度探讨美国房产税征收制度的具体内容,探寻可供我国借鉴参考之处。

二、从共性的角度观察美国的房产税征收制度

美国的房产税征收主体是郡政府、市政府和学区,它自1792年起征,经过长期的运作和调整,已经形成了较为完善的税收政策体系。

(一)美国的房产税是房产永久持有的一个基本保证

全美国的每个州每年都征收房产税,房产税主要由房贷利息、保险费用和地税组成。但是,每个州以及州内各县市征收房产税的标准都不同,税率分布在1%-3%不等,并且每年都会根据地方政府的预算需求而改变。同时,不同地区每年征收房产税的频率也不一样,例如费城每年只收一次,而新泽西州每年则会征收四次。如果停止缴税,房子所有权就属于美国政府,政府有权对长期迟缴、不缴纳房产税的物业进行相应的处置。

(二)美国房产税的税基是由房屋的评估值决定的,政府会定期估计房屋的市场公平价格。

在税率不变的情况下,房屋的估值越高,则需要缴纳的税收就越多。美国房产税税率变动较频繁,其确定方法是政府用除房产税以外的其他政府收入总额与下一财政年度预算总额的差额除以当地房地产的市场价值来制定房产税的税率。房产税的总税率为州及以下各级地方税率之和,一般由州税率,市、县税率,学区税率三部分组成。房屋估值的结果主要是取决于周边房屋价格、地块大小、房屋大小、房型、房龄及房屋设施等因素。美国法律规定房产评估价值按照市场 价值的一定比例来加以确定,如加州规定的比例为40%。

房地产的估值由两部分构成:一是房屋本身的价值(主要依据购买时的价值、装修增加值、市场增值);二是土地的价值。联邦政府的法律将地产分为主要住宅,第二套房和出租房等,各类房屋根据用房的性质会有不同的估值,因此需要交纳相对应的税款。

而对于投资用房来说,例如继承的名人古宅,或是眼看要升值的地皮等等。这类型房地产的支出属于投资而非自住,所有房产税/地税也只能报至适用于自住的税收分项上抵扣。

(三)美国房产税的税收优惠制度

虽然美国每年都需要缴纳房产税,看起来对自有房产或租房貌似都是一个不小的压力。但其实房产税带来的好处也不少,同时如果能有效利用税收政策,便可以适当减免:

房产税的征收主体虽然是地方政府,但是政府收到所有的税款之后,仍将其投入用于建设当地的基础设施和教育拨款。如果业主持有一套房的年限越长,则房产税的比例会相对较低:所以美国的房产税政策是鼓励长期持有房产的。美国房产税可抵减所得税,在计算所得税时,美国房产税和住房抵押贷款的利息支出都可以从所得收入中扣除,即降低了所得税的税基,从而降低了纳税人的综合税赋。另需要注意的是,拥有美国国籍的人可以享受自住房产税收减免的政策,但是对于投资类用房就不享受税收减免政策。

目前美国有29个州以及哥伦比亚特区对住宅类财产给予税收抵免政策。其中,房贷利息的点数和计算方式,可以在用于自住房和租用房屋的优惠减免选项里来抵扣应缴税收入。不论纳税人是新买房或是申请重新贷款,头几年还款中的高比例房贷利息都可以省下不少税金。

三、结合我国国情制定有中国特色的房产税征税制度

中国各个城市房地产市场差异很大,所以需要地方政府根据自己的情况制定相应的征税政策。综合考虑我国的国情,可以从以下几个方面入手考虑制定符合中国特色的房产税征税制度。

第一,制定出人均保障性居住面积范围,在此范围内不征收房产税。工商业住房和个人住房的征税原则应有所区别。针对个人住房的征税标准,应充分考虑房屋的居住属性,抑制房价炒作。假设个人的保障性居住面积是60平方米,那么一对夫妻的保障性居住面积就是120平方米,则该夫妻购买120平方米内的房屋面积,不应征收房产税。当个人购买房屋面积超过60平方米、夫妻购买房屋面积超过120平方米时,则超过部分征收房产税。这样将极大地保障低收入人群的居住权益,促进社会公平的积极效应。

第二,不同城市的房产税政策应有一定差异。城市房产税实行按年征收,分期缴纳,具体纳税期限,可由当地税务机关确定。对外商投资企业城市房产税的减免,由各省人民政府决定。城市房产税制度中对某些特殊情况给予减税或免除税负的一种优待规定。2009年以前城市房产税的减税、免税规定主要由地方政府给与,例如:新建的房屋,自落成的月份起免税三年。翻建房屋超过新建期50%的,从竣工月份起免税二年。(以上两项免税规定不适用于外商投资企业)。华侨、侨眷用侨汇购买或建造的房屋,从发给房屋产权证之日起,五年免征房产税。其他有特殊情况的房产,经省级以上人民政府批准后,可以减税或免税。

第三,应规定房产税的定向支出,加大对公共属性服务的支持。房产税属于地方税,这样的一笔收入应支出到教育、医疗、养老、治安等具有公共基础属性的领域。中国特色社会主义已进入新时代,我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。征收并使用好房产税,有利于人民追求幸福美好的生活,有利于解决不平衡不充分的发展问题。

第四,对积压商品住房的开发商,在超过限定期限之后应实行征税办法。一些房地产开发商在手中“压房”“存房”是常态,人为制造紧张的“供需关系”,抬升房价痕迹明显。如若对开发商手中长期持有并且未销售的住房面积进行征税,影响到开发商的资金链,反而可能会促使开发商减少房屋持有时间,转而争取更多流动资金,进而缓解供需关系。

房产税总体思路就是立法先行、充分授权、分步推进。现阶段我国房产税的制定仍需要经过论证和听取更专业的意见,可以确定的是,制定房产税的准备工作和配套改革还需要一段时间的攻坚。比如,房屋性质的统一界定,中国城市的房子种类繁多,除了常见的普通城镇商品房外,还有房改房、福利房、央产房、军产房、小产权房、经济适用房、集资房、两限房等等。要统一征税,就要统一税基,就要统一界定房屋性质。另外,要全国统一征税就要有全国统一的不动产登记系统,有很准确的房屋登记和交易数据,而目前不动产登记工作也没有完全结束。总之,房产税制度的出台还需要一段时间的酝酿。但是,有一点是毋庸置疑的,那就是房产税的制定必将把国际共性与中国特色相结合,坚持以居住为主的原则,引导居民合理住房消费,坚决遏制地价、房价上涨势头,促进房地产市场平稳健康发展。

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